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2014年4月16日

駐車場契約と宅建業法について細かく考察し消費税の有無など考えます

駐車場



おはようございます。

2014年4月の駐車場に関する宅建事業者に勤めるビルメン王の配信記事です。

おはようございます。

宅地建物取引主任者のビルメンくんです。

私も一応土地建物の仲介業者ですので、宅建免許を持っています。

さて今日はそんな宅建業者としての筆者から、土地や建物の賃貸仲介に該当するのかしないのか微妙な「駐車場契約」について細かく隙間考察したいと思います。

駐車場契約は、土地所有者と駐車場として利用する者とで、当該駐車場を利用することを約するものです。この駐車場利用契約を媒介しているのが一般に宅建業者であることから、宅建業法に規定される取引であると思っている方も多いです。

筆者もかつてはそうでした。

若かったです。




宅建業は明確に厳密に定義されています




しかし、宅地建物取引業法によれば、宅建業とは、①宅地建物について、自らが売買と交換すること、②宅地建物の売買、交換、貸借について、代理と媒介すること(宅建業法第2条)であるところ、駐車場利用契約は、自動車を駐車することを目的として「駐車場の施設を使用」する契約に過ぎないと解されるのです。

青空駐車場の土地であろうと「駐車場施設」には変わりなく、土地を施設として利用する契約に過ぎず、土地そのものを貸借することにはならないというわけです。

すなわち、利用者に占有権はなく、土地所有者や駐車場管理者の指示に従って使用しなければならず、一方提供される施設としての駐車場は更地、砂利敷き、鉄筋コンクリート造の屋根付や機械式の場合を問わず、すべてかような「駐車場としての施設」を利用しているに過ぎず、断じて賃貸借ではないのです。

逆に、駐車場利用者に土地の賃借権を認めてしまうと、使用料(賃料)を滞納したときは、土地の明渡請求ということになり大家側から訴訟をしなければならなくなり、駐車場としての機能が麻痺してしまうといった弊害が予想されます。

駐車場契約を、宅地建物の貸借契約であるとしてしまうと、取引利用実態を無視してしまうことにもなるのです。

そういうわけで、駐車場契約は車を駐車するための施設を使用する契約に過ぎないものだということになります。

コインパーキングでも月極駐車場でも同じです。

以上の理由により、駐車場利用契約を媒介する行為は宅建業に該当しないことで決着しています。

なお、駐車場契約は土地の賃貸借ではなく、施設の利用契約でありますので、消費税が課税されます。

ここが個人で賃借する建物とは違うところです。

ホテル、旅館、貸会議室、マンスリーマンション、ウイクリーマンション、家庭農園、運動場などの場合も土地や建物の貸借ではなく、「施設の使用」契約に該当することになります。

なので消費税対象取引です。

ダスキンで何かをレンタルすることと同じと考える方が早いのかもしれません。

以上改めて述べましたが、土地建物駐車場に限らず、実は仲介実績わずか数件の筆者からは以上です。

(平成26年4月16日 最終更新:平成28年4月16日 土曜日)

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