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2016年11月28日

業界に長くいるのに不動産投資に失敗する理由をたった一つあげてみる




おはようございます。

2016年11月の記事です。

不動産業界には割と長くいるのですが、実は不動産投資が大変下手な筆者です。

ひところ有名になりました書籍「金持ち父さん」シリーズのロバート・キヨサキ氏によれば、経済主体としての自然人(経済人)全般を、従業員、自営業者、経営者、投資家の4つにカテゴリー分類しています。

そして、経済人は従業員から順番に上っていき最後は投資家を目指すべきだと語られています。

ここでの主張を大胆に要約しますと、

1.お金に働かされ雇用の不安に苛まれる従業員から、
2.雇用の自由度が高まり、働き方のコントロールが出来る自営業、
3.他人と組織を動かすことで高収入を得る経営者(ただし費用・リスクも高い)、
4.そして組織に縛られず経済的自由になりお金が自分のために働いてくれる投資家(ここがゴール)

という順番です。

投資の手段は、株や債券、FX、ブックメーカー投資などがありますが何もしないでお金が入る不動産投資こそ不労所得に1番相応しいということで不動産投資なかでもマンション投資を推奨する内容になっています。

しかしながら、金持ち父さんに書かれているように不動産投資は何となくやってみて上手く行くほど甘いものではありません。

なぜでしょうか?

端的に申し上げれば、「不動産投資には膨大な費用がかかる」からなのです。

土地や建物を保有した瞬間から固定費として費用がかかります。

まず公租公課(税金)、それから建物部分の減価償却費、建物倒壊や災害の補償となる保険料があります。

誰も賃料を払ってくれない空ビル(文字通り空気に貸している場合)でも、これだけの費用がかかります。

株や債券、FX投資の良い所は、保有コストや市場参加コストがほとんどかからないことです。

取引コストは少しかかりますが、保有しているだけで税金が取られるということはありません(儲かったら所得税の対象になりますが)。

さらに、不動産投資は、そもそもの取得に膨大なお金が必要で、加えて保有する期間に応じて多額の追加投資が必要になります。

そのお金は貯金で賄えるものではなく、金融機関から多額の借金をする必要が多いです。

多くのお金を借りると、成功しないといけない、でも、本当に成功できるだろうかと迷ってしまい、理論上100%利益が出せる物件を探そうとしてしまいます。

しかし、そんな都合のいい物件はないのが現状なのです。

結果買い急ぎ、不適な物件に手を出す場合もあるのです。

よく考えてみてください。

売り手は売る事情があってその物件を手放すのです。

トレードで本当の超一流選手を獲得できることは少ないと思います。

通常は双方の球団にいるポジションが余った一流半の選手同士の交換になるものでしょう。

加えて、不動産投資は一度始めると撤退することが容易ではありません。

この撤退しにくいというところが、現状への甘えと将来への希望を削ぐのです。

日本の不動産絡みの不良債権問題を見てみましょう。

1989年のバブル崩壊から25年、四半世紀が経過しているとしているのにいまだに塩漬け状態の不動産はたくさんあるのです。

この間に失った時間的価値のほうが遥かに大きいのです。

株やFXは、少額からも始められ、(負けた時の)撤退も容易です。

取引コストも僅少で上記の労働者であるあなたが投資家になるための一歩として相応しいと思います。

株式市場も全く読みを外す筆者からは以上です。

(2016年11月28日 月曜日)