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2017年12月28日

光触媒処理を施したシートを車の中に置いたら一気に脱臭消臭されていい感じだったという話






おはようございます。

2017年12月の話です。

久しぶりに、建物環境整備、つまりビルメン関係の話をしたいと思います。

光触媒作用というものがあります。

これは、太陽や蛍光灯などの光が光触媒物質に当たると、その表面で強力な酸化力(分解力)が生まれ、接触してくる有機化合物や細菌などの有害物質を分解して水などの無害なものにしてしまうことができるという、夢の環境浄化素材です。

光触媒は次のような原理で働いています。
 
二酸化チタンを原料とする光触媒物質に光(紫外線)が当たると、その表面からマイナスの電荷を帯びた電子が飛び出し、電子が抜けた穴はホール(正孔)と呼ばれてプラスの電荷を帯びることになります。

このホールが、空気中の水蒸気などにあるOH-(水酸化物イオン)などから電子を奪ってもとに戻ろうとします。

そうして、電子を奪われたOH-は非常に不安定な状態のOHラジカルと呼ばれる物体になります。

そうして発生したOHラジカルは、これまた近くのほこりや泥、汚れ、においのもととなる微粒子といった有機化合物から電子を奪い取り、自分自身がOH-に戻って安定になろうとします。

これが強力な酸化力となり、このように足りなくなった電子を奪われた有機物化合物は有機物としての結合を分断され、最終的にはより安定した二酸化炭素や水となり無害化されるというわけです。

本当はもっと難しい数式や図式を用いて説明したいところですが、とりあえず今のところでは光が当たればその周りの有機物が分解される、分解されたら水と二酸化炭素になって無害になる、と覚えておけば結構です。

さて、このような原理をもとに、光触媒物質である二酸化チタンを吹き付けたスポンジのような素材を売っている会社がありましたので、早速買い求めてみました。

トイレに使おうか、生ごみ入れに使おうか悩みましたが、とりあえず一枚全部を切らずに車の中に置いてみました。

最も光が当たりそうな、フロントガラスの下にとりあえず置いただけです。

数日後、車に乗ってみましたが、あれだけしつこかった車の中のなんとなく臭い特有のにおいがかなり減っていることに気づきました。

芳香剤でにおいをごまかすのではなく、水蒸気と二酸化炭素にしてしまう、というのは本当のようです。

しばらく車の中に放置して、次はトイレの窓際にでも置いておこうと思います。

加齢臭が気になる年頃の筆者からは以上です。

(平成29年12月28日 木曜日)

2017年10月16日

洗濯乾燥機で排水口から下水の臭いが排水ホースを通して洗濯機の中に上がってくることがある話





おはようございます。

洗濯乾燥機を数年ぶりに新調した筆者です。

早速真新しい洗濯乾燥モードで洗濯乾燥してみたのですが、なんとも言えない臭いにおいが衣類に移ってしまいました。

洗濯槽の中がすでにカビだらけであることはないと思います。

早速取扱説明書を隅からチェックしたところ、原因ではないかと思える記述に当たりました。

小さく、乾燥の方法に空冷式(工場出荷時)、水冷式とあり、特に空冷式の場合は排水ホースを伝った空気を利用して廃熱を行うため、排水口、排水管のにおいが排水ホースを通して洗濯機の中に上がってくる場合があります、とあります。

これに間違いありません。

早速、工場出荷時のモードである空冷式から水冷式に変更して再度洗濯乾燥を行ってみました。

そうすると、だいぶ臭いは減りました。

これから数回繰り返せば臭いは取れて行くものと思いますが、この空冷式という方式、高層階のマンションに設置するのであれば格別、筆者のような地べたすぐに建っている戸建ての一階の風呂トイレそばに設置する洗濯乾燥機においては、ありえない方式であろうと思いました。



ドラム式洗濯乾燥機における乾燥時の除湿方式の「空冷」「水冷」をおさらい



さてまとめます。

さて、こうしたドラム式洗濯乾燥機における乾燥時の 「除湿方式」として、乾燥運転中に、排水口(排水ホース)から湿った温風を出す「空冷除湿方式」と、乾燥運転中に水を使い、水と一緒に排気を排気口から流す「水冷除湿方式」の、大きく2種類あるということです。

水冷だと、水と一緒に排水口に流す、空冷だと、空気を流すということです。

水が下から上に逆流することはあまりありませんが、空気が下の下水管から逆流してくることは場合によってはよくあることだと思いますので、空冷のほうが電気代が安いとか乾燥効率が高いとかいうことは置いておいて、少なくとも筆者の環境では水冷一択ではないかというところです。

以上、家電と家事に関する問題解決の一助となれば幸いです。

家事能力が低く伸びしろいっぱいの筆者からは以上です。

(平成29年10月16日 月曜日)

2017年7月26日

ルンバから Dyson 360 Eye 自動掃除機に買い換え満足した話

左がdyson、右がルンバ


おはようございます。

2017年7月のお掃除に関する記事です。

筆者の家ではずいぶん昔から自動掃除ロボットルンバを導入してきました。

そして、今あるルンバもすでに数代目になり、数年を経て回転ブラシも一本ちぎれ飛んでしまったというような状態にいたり、いよいよ買い換えを検討する段階になりました。

そして、当然にルンバの後継機を購入しようと近くの家電量販店に向かったのですが、そこで出会ってしまったのです。

ダイソンの自動掃除機に。

ダイソンの自動掃除機はダイソン清掃性能のまま自動化


上の写真をみていただくとわかるように、ルンバより一回り小さくコンパクトなダイソンの自動掃除機ですが、清掃ブラシの長さはルンバより長いです。

そして、何より気に入ったのが清掃パーツの少なさとメンテナンスの簡単さです。

ルンバの場合、紐や髪の毛が絡まりますと、ゴム製のローラーブラシが輪切りになったり、ローターで回す回転ブラシ部分のゴム部分がちぎれ飛んだりするのですが、そのそもダイソンの自動掃除機にはそのようなものがありません。

ブラシは一本だけですし、回転ブラシもありません。

メンテナンスが必要な部品が少ないのです。

フィルターについても、ルンバの場合は数ヶ月おきに取り替えが必要ですが、ダイソンの場合は半年に一度気になったら水洗いで干して乾いたら取り付けるだけということです。

そこで、ルンバの最新機種が清掃性能にそんなに差がないのに12万円以上したもので、このダイソンのを10万円超で購入してみました。

清掃性能が段違い


このダイソンの自動掃除機は、カメラ(目)を持っているので部屋を見ることができます。

ルンバの場合、標準機は目がなくランダムに走行することで結局均等に清掃を行うという仕様ですが(最新機には目がついている模様)、部屋を空間認識して自分の座標を認識するので、一度清掃したところを二度三度清掃することはありません。

そうして、全体を清掃し終えたら、もとのところに戻ってきます。

加えて、清掃品質は非常に高いです。

まるでフローリングを拭き上げたような仕上がりになります。

音も大きく、吸込み力は大きく、手で持って清掃するダイソンの掃除機を一定のゆっくりの速度で押し付けながら清掃するようなものなので、その性能は想像できると思います。

ということで、手持ち清掃機の専用メーカーであるダイソンが開発した自動掃除機に満足したという記事でした。

見学は自由です。

清掃メンテナンスのビル清掃部隊として現場経験もある筆者からのレポートは以上です。

(平成29年7月26日 水曜日)













2017年6月8日

トイレにコーティング剤を塗布して撥水性を高めてみましたというお話




おはようございます。

2017年6月のビルメン関連記事です。

実は、この6月から私はビルメン会社の所属を外れ、不動産屋の何でも屋営業一本となったのですが、このブログはもともと社会の縁の下の力持ちであるビルメン管理のお仕事とは何かということを広く知ってもらいたいと思いまして始めましたのでこのまま続けたいと思います。

さてそうはいっても、最近はテーマが広範囲に渡りすぎている嫌いもありますので、ここは一旦原点に戻って、トイレに神様がいるという話に関連したビルメンテナンスのお話をさせていただきたいと思います。

トイレの手入れが楽になること間違いなしの、撥水性コーディング剤を塗ってみようという話です。

最近、ガラスコーティングというものが出てきていて、例えば車のフロントガラスからボンネットといった外装までコーティングで皮膜を作ることで、中の金属部分を守るという発想が出てきました。

これと同じように、もともと撥水性の高い便器のような陶器についても、ガラスコーティングを塗布することで、さらに撥水性を高めて、防汚機能を高めることができるのです。

こうしたサービスを、工事費込みで家庭のトイレを訪問して施工するといったサービスも出てくるようになりました。

この点、筆者はビルメン会社のはしくれですので、自分でやることにしました。

まず、コーティング剤と汚れを落とす塩素系クリーナーがセットになっているガラスコーティグキットを近くのホームセンターで購入してきました。

(わざわざこのような商品を取り寄せていただいたホームセンター「グッデイ」の方々ありがとうございました)



早速コーティング工事です




早速工事に入ります。

まず、コーティング剤を塗って乾かすため、トイレの中を丁寧に掃除して、尿石などを取り除きます。

そして、中の水も何回か流して綺麗にしたあと、捨てる予定のぼろタオルなどをつっこんで中の水を吸い取り、できるだけ水がない空っぽの状態にします。

そのまま乾拭きして乾かします。

そしていよいよコーティング剤の塗布作業です。

あまり往復して塗らずに(重ね塗りをせずに)、一気に不織布にふくませたさらさらした無職透明なコーティング剤をさっと塗布していきます。

そうしてしばらく放置します。

風通しをよくして、最低3時間、理想を言えば6時間硬化させれば完了です。

筆者は、家族全員が出てしまってからの朝の時間にこれを行いました。

思わずできばえにほれぼれしたのもつかの間、いきなりトイレを使ってしまいそうになり焦りました。

帰って硬化後のものをみると、確かに薄いけれども硬いガラス膜で覆われており、流れる水が撥水しているのがわかります。

これで数年単位で効果が持続するとのことです。

次は、別のトイレ、それから洗面台などにも応用できないか試してみようと思います。

面の皮は厚くて黒い筆者からは以上です。

(平成29年6月8日 木曜日)

2016年12月1日

[ビルメン生活改善編]強力マグネットで快適業務を推進したいという話

超強力マグネット


おはようございます。

2016年12月の記事です。

職場環境を改善して快適にするということは大切です。

左官屋でも職人でも理髪店の店主にせよ、店が小奇麗で道具がしっかり手入れされているというのは、仕事ぶりに反映するものです。

ということで、ビルメン業界においても整理整頓から「詰所」である防災センターの環境改善に努めるようになってきつつあります。

営繕工事も行うビルメン業界の人々は、ちょっとしたものならば自分で作ってしまいます。

セキュリティーカードを首からかけるケースを吊るしておくフックだの、出勤状況を一覧にして変則勤務の取り分けを容易にするホワイトボードだの、巡回時に手元に持ち歩く点検表やチェックリストなど、結構いろいろと細かいノウハウが伝承されています。

あまり経費はかけられませんので、100円ショップやホームセンター等で購入する部品や備品が結構役に立っています。

たとえば、筆者の近所の100円ショップには、ケースもなくむき出しのままの強力マグネットが売っています。

マグネットは、ホワイトボードや冷蔵庫のような鉄製の棚などに書類や掲示物を貼り付けておくのに必須のツールなのですが、市販の家庭用マグネットですと、どうしても磁力の強さに不満が残ります。

書類を数枚重ねるだけで落ちてしまうのです。

これでは業務用に耐えられません。

ここで、強力マグネットの登場です。

そして、このむき出しマグネットを強力瞬間接着剤で既存の家庭用マグネットに貼り付ければ、たちどころに業務用マグネットの出来上がりです。

強力な磁力で、大事な点検書類や当局提出書類も離しません!

また、シフトボードや外出か在室かを示すための色付きマグネットについても、簡単にずれたりしなくなりますので、近くを通るときに服の端でずらしてしまわないかなどという余計な気を使わずに済むのです。

皆さんも、ご家庭に眠っている弱いマグネットの足元強化に、こうしたものを使ってみては如何でしょうか。

足元がよく見えていない筆者ですが以上です。

(平成28年12月1日 金曜日)

2016年1月7日

スマホやモバイルルーターの通信速度制限について

速度制限かかっています



おはようございます。

2016年1月の記事です。

スマホやモバイルルーターのつなぎ放題プランにおいて、一部のユーザーが物凄い通信量を使うために3日で1Gやひと月で7Gといった通信制限を設けているキャリアが多くなっています。

通信制限がかかってしまうと、128kbpsという非常に遅い速度でしか通信されないので、動画データや写真データの取り込みや呼び出しには非常に時間がかかることから、事実上不可能になり、テキストデータのメールデータの受信か発信くらいしかできないようになります。

これをナローバンドと呼ぶのですが、ざっと20年くらい前までは、この通信速度ですら、月間1,000円以上の通信費用を払っていたことを考えると隔世の感が致します。

本当にデータ受信無制限のプランを契約すると、かなりの額の月額使用料を支払わなければなりません。

筆者も、購入したモバイルルーターの月間制限7Gを、ドロップボックスというファイル共有サービスで動画データ(披露宴で披露した余興のビデオ)を誤って取り込んでいたことを忘れてモバイルルーターを利用してしまったため、あっという間に通信容量10G越えしてしまい、月の初めにおいて既に通信制限状態になっていたりしております。

Wifi環境というのは装置設備産業の面がありますので、通信網拡大のためには多額の設備投資が必要になり、それによって獲得した顧客を繋ぎとめるためにさらに投資を続けていかなければならないという面があります。

データ処理速度の向上著しいこうしたITの世界にあって、その基盤となる通信環境の整備は全世界的課題といえそうです。

余興には余念なく、披露宴出席回数は60回を超える筆者からは以上です。

(平成28年1月7日 木曜日)

2015年11月14日

杭打ちデータ偽装(2015年11月)

ある人気のある大型商業施設の隣の便利なところに建設された4棟の大型分譲マンションが2007年に竣工し、区分所有法に基づく管理組合が成立して分譲がなされ、各戸ごとの購入者による資金決済が終了して供用を開始しました。

2015年に至り、このマンションのうちの1棟が目測でも明らかに一部が沈下し廊下の一部に数センチの段差が発生するに至り、そもそもの地盤工事、中でも杭打ち工事において、差し込んだ杭が土の下にあり基盤支持層に達していない可能性が高まりました。

地下の状態は実際には目に見えませんが、支持層に到達していない杭は時間の経過と共に自重を支えられ沈下するのが通常です。

いわば、豆腐の上に釘を刺したようなもので、時間の経過と共に不同沈下する可能性があります。

その釘はまな板のところまで到達し、コンクリートのような補強材で固定されている必要があるのです。

これが地盤の考え方です。

東京駅前の「丸ビル」「新丸ビル」を作った際に、古いビルを取り壊したことがありましたが、そこからは見事で全く腐食していない松の杭が出てきたということです。

旧「丸ビル」は1923年に地下深く突き刺した直径30センチ長さ15メートルの松5453本を土台にして完成されたと記録にあります。

このように、基礎工事は、後で追加修正の効かない工事でありまさに建物のすべての土台となるものです。

こうした建物の瑕疵が存在した場合の買主の権利保障として、民法や区分所有法等では様々な規定を置いてこれを保護しています。

本件についてはどのような権利保障の道が開かれているのか前例もない事案であり注目されます。

筆が遅く前段だけで続きの本論は次のまたの機会としたい筆者からは以上です。


(平成27年11月14日 土曜日)

*追記

本マンションは建て替えられることになり、その総費用は390億円と言われています。

(平成28年11月14日 追記)

基礎工事

2015年11月8日

打診棒(ビルメン七つ道具の話)

久しぶりに真面目なビルメン業務の話をします。

平成18年6月の東京都港区の公共賃貸住宅のエレベーターにおける死亡事故、平成19年5月の大阪府吹田市の遊園地のコースターにおける死亡事故等、エレベーターや遊戯施設の事故が相次いだことを背景に、平成20年4月の建築基準法令の改正により、特殊建築物定期調査の定期報告制度が改定され、建築物の外壁全面診断が必要となりました。

要するに浮いたタイルが高度から落下することの通行者等の危険を防ぐためのもので、要求するレベルの診断として、「診断レベルⅡ」が規定されました。

すなわち、外観目視法により壁面全体について、タイルまたはモルタルの剥落、欠損、白華現象、ひび割れ等を調査するとともに、①全面打診法、もしくは②全面的な赤外線装置法もしくは全面的な反発法と赤外線装置法、反発法では明確な判断ができない部分についての部分打診法の併用のいずれかの方法により、浮きの測定を行うというもので、診断レベルⅠが部分的な壁面に留めているところを、外壁全面についてこれを適用せんとしたものです。

ここに謳っている全面打診法で用いるのが「打診棒」という専用調査器具でして、仕組みは中が空洞のコロコロ回る金属球が先端についた棒で、金属球をタイル壁面に沿って左右上下に転がします。

すると、しっかりくっついている部分は低い音がなるのですが、浮いている部分は明らかに高い音になるというわけです。

打診棒といってもタイル壁面を叩くわけではありません。

なでるような感じです。

実際に浮いた部分は職人により、該当のタイルを剥ぎ取り、新しいタイルをモルタルで付け直すことになります。

浮き足立たないよう気を付けたいところの筆者からは以上です。

(平成27年11月8日 日曜日)

打診棒の例

2015年8月31日

ホームインスペクション(建物診断)というサービスが普及しつつある話




おはようございます。

2015年8月の記事です。

住宅市場の活性化のためには、公正な中古住宅市場の醸成が不可欠です。

日本においては新築主義で、住宅ローンが付される担保物件はまだまた新築のマンションや一戸建てが多いです。

中古物件になりますと、そもそも銀行などの金融機関がその中古物件にどれだけの担保価値を認めるのか、その客観的第三者的視点がそもそも存在しなかったのです。

この点、自動車やゴルフクラブの中古市場におけるものと同じような、値付けの基礎となる建物の状況診断データを積み上げるという試みが続いています。

ホームインスペクションといいまして、これは中古住宅の建物診断を行い、売り手か買い手、またはその両方に提示して、公正な売買や融資取引の参考にしてもらおうという試みです。

ホームインスペクションは、「一次診断」とも言われ、建物の外壁や基礎に不具合の兆候は見られないか、室内に雨漏りの形跡はないかなど目視で確認します。



建物についての診断報告書を作成します



こうした建物全般のコンディションを総合的に依頼者に説明する診断報告書を作成します。

また、一次診断ではわからない項目で更に調査の必要な部分には、二次診断の必要性を診断依頼者に説明し、より深度ある診断を行うことになります。例えば、配管の劣化や水漏れ箇所の特定などです。

何事も、こうした業界の基礎情報が積み上がることで、公正な市場が創出され、取引が盛んになり更に市場自体の価格決定力がついてくるのです。

写真はいろいろな種類のコーヒー豆です。

ホームインスペクターの資格を取得しましたが、なかなか自身の市場価値がつかない筆者からは以上です。

(平成27年8月31日 月曜日)

2015年8月10日

サランランップで台所のコンロやシンクを見違えるようにきれいにする方法

コンロがきれいに


おはようございます。

2015年8月の記事です。

料理の腕がなかなか上達しない筆者ですが、食べ終わったものの片づけはある程度できるようになってきました。

これは仕事と一緒で、稟議書を作って決裁を取って、必要な支払い事項を帳票に仕立てて経理に回す、といったサラリーマンがよく行う仕事に似ているところがあるからかもしれません。

洗って、拭いて、乾かして、食器棚に仕舞う、という分けてみればそれぞれの作業は大して難しいものではありません。

困難は分割せよ、という言葉もありまして、筆者は困ったときはこの言葉を思い出してつぶやいて立ち向かっております。

さて、余った食材を冷蔵庫にとりあえず入れておくために多用し、皿にかぶせる透明な食品包装用ラップフィルム(商品名としてはサランラップとかクレラップなど)がありますが、この意外な再利用法を知りました。



サランラップで手軽に掃除ができる



そのまま捨ててしまうのではなく、くしゃくしゃにしてちょっと水をつければ、キッチン洗浄スポンジに早変わりするのです。

今まで、シンクの中や、コンロの油汚れなどは、「激落ちくん」といった商品名で100円ショップなどで売られているメラミンスポンジや通常の台所スポンジで掃除していたのですが、このメラミンスポンジだと、ちょっと固まった油汚れの部分に当たるとスポンジが消しゴムのようにばらばらになってしまうところが難点でした。

さらに繰り返し使うとすぐに焦げ茶色または黒色になってしまい、汚れの落ちが悪くなるのも困ったところでした。

見た目も悪いです。

しかしながら、この簡易ラップフィルム再利用スポンジにおいては、スポンジが汚れることは全く気になりません。

何しろ洗ったらラップは捨てるからです。

そして、ラップは非常に引っ張りに強い構造をしており、少々こすったところでびくともしません。

それでありながら、メラミンスポンジ並みの汚れ物質の取り込み性質があるらしく、みるみる色が変色し、代わりに台所の汚れが取れていったのです。

シンクの中はもとより、コンロの周りも大変きれいになりました。

ビルメン王の面目躍如といったところです。

料理の方はさっぱりですが、ビルメンテナンスにおいて、清掃業務はその大きな部分を占める重要なお仕事であり、非常に満足でした。

こげ茶色の筆者からは以上です。

(平成27年8月10日 月曜日 最終更新:平成28年8月10日 水曜日)

2015年8月2日

気圧計を設置してみると天気と気圧の関係が意外によくわかると思った話

気圧計(床置きで撮影)


2015年8月の記事です。

暑い日が続きます。

夜中でも30度を平気で超えるスーパー熱帯夜が続く猛暑の季節ですが、急な雨などに気を付けたいものです。

最近はゲリラ豪雨というものもあり、急速に発達した積乱雲が局地的に熱帯性スコールのような豪雨を降らすもので、昔の夕立ちとはくらべものにならない被害が出る可能性があります。

筆者の干していた布団も水も滴るいい布団になってしまったこともあります。

こうなるとリカバリーは大変です。



雨が降る時には気圧が下がる



急に雨が降るときには、一般的には急に気圧が下がります。

気圧とは大気による圧力ですから、高気圧であれば風が緩やかに押し出されて雲はなくなり晴れますし、低気圧になれば、風が吹き込み水蒸気が雲を作って雨を降らすのは道理であるからです。

ということで、温度計に加えて気圧計を買ってみました。

基準の気圧を気象庁のホームページから引っ張ってきます。

通常、地域別の月の平均気圧というのを使います。たとえば、この30年の平均で筆者のいる鎮西都市の8月の平均気圧は1,006.7hPa(ヘクトパスカル)と出ていましたので、この水準を分水嶺として、これより気圧が高ければ概ね晴れ、低ければ曇りや雨という傾向だということです。

空模様が晴れっぽくても、気圧が低いと天気が急変する可能性もあるということで、時々覗くにはいいものです。

気象予報士ではありませんが、昔高校時代山岳部で天気図を書いていましたが筆者からは以上です。

(平成27年8月2日 日曜日)

2015年5月14日

会社に一つ設置すれば大変便利で手間の削減になる郵便料金計器を紹介

郵便料金計器の例




おはようございます。

2015年5月の郵便に関する配信記事です。

郵便を出すときに、切手を貼る通常の方法以外に、料金計器別納という方法があります。

これは、専用の料金計器を用いて、郵便物や荷物への印影の表示を行い、その料金は一ヶ月分をまとめて郵便局に納付するという方式で、切手の貼付け業務や切手の仕入れ経理業務、切手の管理業務といった総務コストを大幅に省力化できるものです。

料金は料金計器の印影作業と同期してカウントされますので、会社内で簡単に確認把握できます。




郵便局に差し出す必要がありません




郵便局に差し出さず、一定の地域内のポストへ直接投函できますので、普通の切手を貼っての投函と何も変わりません。

さらに、印字面のフリースペースに会社の広告等を表示することもできるという優れものです。

確かに、郵便物というのは直接相手の手元に確実に届くものですから、そこにタイムリーに表示したい広告を附しておくというのは大変うまい広報宣伝活動にもなります。

空いた時間で何とか新しい事業を組み上げたい筆者からは以上です。

(平成27年5月14日 木曜日 最終更新:平成28年5月14日 土曜日)

2015年3月1日

何階建ての建物までがエレベーター不要の建物といえるのか調べてみた

これはエスカレーターです




おはようございます。

2015年3月のエレベーターに関する配信記事です。

例えばマンションの501号室の人がいたとします。

このマンションの部屋にお伺いするのに、エレベーターがそもそもない、といった場合が結構あります。

つまり、地階である1階から5階まで、4階分の階段を上がっていかないといけないということになりますが、それでは、何階までのマンションならばエレベーターを設置しなくても良いのでしょうか。

この点、我が国の建築基準法には、「建築物に設ける昇降機は、安全な構造で、かつ、その昇降路の周壁及び開口部は、防火上支障がない構造でなければならない。

高さ31メートルをこえる建築物(政令で定めるものを除く。)には、非常用の昇降機を設けなければならない」と定められています。

昇降機(エレベーター)とは、まず第一に非常用として規定されているものなのです。




「何階以上」という特定はされていない




31メートルという高さ制限のみで、具体的に何階以上かは特定されていません。建物毎の階毎の天井高が違いますので、考えてみればそれも当然です。

そこで、行政指導として長寿社会対応住宅設計指針(平成7年6月23日付け建設省(現在は国土交通省)住備発第63号 住宅局長通達)という通達文書(調べました)に、6階以上の高層住宅にはエレベーターを設置するとともに、できる限り3~5階の中層住宅等にもエレベーターを設けるとあります。

また、各地方公共団体毎に、条例において5階以上を設置義務としているところもあります。

エレベーターを設置しないことによるメリットは、昇り降りで足腰が強くなるということもありますが、エレベーターの維持修繕管理費用が発生しませんので、結果マンションの共益費や管理費が安くなるということです。地階の住人と高層階の住人とで、エレベーター使用頻度を巡ってのトラブルもありません。

エレベーターのない集合住宅というものも、見直してみる良い機会かもしれません。

マンション管理士、管理業務主任者の資格は持っておりますが、そもそも足腰を鍛え直さなければならない筆者からは以上です。

(平成27年3月1日)

2015年2月1日

「屋根壁一体化」の太陽光発電パネルのエコ工法が出てきたというお話

屋根一体化工法



おはようございます。

2015年2月の記事です。

太陽光発電パネルは屋根の上に乗せるものという既成概念を払拭し、例えば瓦が発電したり、屋根のスレートそのものが発電したり、果ては南向きの壁が発電したり、外構のブロック塀や駐車場の屋根自体が発電するといった様々な取り組みが行われています。

日本人の発想力はすごいものだと驚かされます。

これにより、電気というエネルギーの地産地消が進めば、産業用に比べてコスト高の民生住宅用の電気を産業用により「安く確実に」供給することができ、電気事業者としても助かる話です。

ただ、太陽光発電は当然昼間にしか発電しませんので、いつでも電気を使いたいならば蓄電池を家庭に備置することも検討できます。

そして、蓄電池への蓄電方法として夜間の安い電力で蓄電するという方法以外に、例えば自転車漕ぎのエクササイズで発電機を回して蓄電するといった方策も併用することができれば、爆発的に需要を生むことができるかもしれません。

まさに自家発電の新しい形です。

動力源は、太陽光と住む人それ自体というわけです。

しかし、夜中にエクササイズ、そんなことはやっぱりできませんでした。

禁断の夜中の中二病カラオケ、ビールにポテトチップスという悪魔の二重奏を奏でてしまった筆者からは以上です。

(平成27年2月1日)

2014年9月10日

トラロープの見やすさに見ることができる黄色と黒は勇気のしるし

トラシール


おはようございます。

2014年9月の記事です。

今日は業界用語の話を致します。

よく工事現場や、事故現場の立入禁止区内を仕切るために張ったり横渡ししている、黄色と黒の縞模様のロープやシール、こう書けばみなさん、あああれねとわかってもらえると思いますが、あれは「トラロープ」と呼ばれています。

用例として、ビルの設備管理の現場の朝礼などで、引継ぎ事項として、本日◯時に空調機点検に◯◯業者さんが来られますので、専用駐車場区画にトラロープを張っておいてください、というように使われます。

黄色と黒のまだら模様だからトラというのはすごくわかりやすいです。

因みに本当の名称は標識ロープというらしいですが、ロープに標識?というのはイメージしにくいです。

なぜトラ模様が採用されたのかといいますと、黄色と黒は彩度差と明度差が非常に強くあり、目に入りやすい色の組み合わせなので、目立つ標識として重宝されるからということです。

例えば踏切にある警報機の柱は横の黄黒縞で、遮断機は斜めの黄黒縞と法律で決まっているくらいです。

一般に警戒標識と呼ばれる道路標識も、黄色に黒が基本となっています(落石危険とか動物飛び出し危険などの標識です)。

自然界ではトラの外に、スズメバチなどが危険な針や毒を持つということを、黄色と黒の縞模様で示しています。

黄色と黒は勇気のしるし、24時間戦うのです。

トラロープに限らず、すぐにあれをこれしてこうやっといて、と物の名称がなかなか出てこないものです。

24時間寝ていたい筆者からは以上です。

(平成26年9月10日 水曜日)

2014年9月6日

男もすなるカラオケといふものの個人的ランキングを掲載します

小さい秋見つけた


おはようございます。

2014年9月の記事です。

先日接待懇親の二次会などですなるカラオケといふものを、書いてみむとて、記事にしたところ、思いの外のご反響をいただきました。

全国100[万]人の読者の皆様誠にありがとうございます。

更に進んで、ビルメン君の具体的なオーダーは如何なるものや、[教えよ]、とのご質問ご要望も多数いただきましたので、今回は特別に筆者の好きな野球のオーダーに載せて発表させていただきたいと思います。

なおあくまで皆で盛り上がれ、かつ男性ボーカルで音域の狭い筆者が歌える歌ということ、それから本オーダーは2014年9月時点のものであること、加えて、現実のプロ野球球団や少年野球チームとは何ら関係ない点につきまして予めご了承ください。

1番サード「約束の橋」佐野元春

接待の初めにおいて、まだ場は静かなところのトップバッターに切り込み隊長として送り出します。

古い歌ですがしっかりと聴かせる歌で、次に続く選曲にも期待と余裕を持ってもらえるリードオフマンです。

2番ショート「白い雲のように」猿岩石

送りバントさながら、短くテンポよく終わる曲です。男性ボーカル二人のデュエットですので、ちょっぴりシャイなお客さんや上司も巻き込むこともでき一石二鳥です。

3番DH「悲しみは雪のように」浜田省吾

持ち歌最前線を繰り出します。愛という名のもとに、というヒットドラマの主題歌で、かつ筆者も深い縁ある端艇[ボート]競技という非常にマイナーな世界を取り上げたもので、かの業界人には歴史的記憶であります。

一般的にも非常によく知られた定番の一曲で、サビの繰り返しで喉が痛むところではありますが、このチャンスを活かさない手はありません。

4番キャッチャー「小さな恋のうた」MONGOL800

ドカベンさながらのクリーンアップに座るのはこの曲、既に場が充分あたたまっている場合、集団コーラスでさらに盛り上がれること必至です。

ここで必要なのは歌のうまさではなく、サビに向かって盛り上がる一体感と巻き込み感です。

要するに下手でも構わないということです。

5番セカンド「島唄」THE BOOM

まだまだチャンスは続きます。

こちらも定番、かつ沖縄の異国情緒も出しつつしっとりと歌いあげることが肝心です。

ただ曲時間が6分以上かつリフレインつきと筆者定義では若干長いので、雰囲気とよく相談しながら送り出してあげてください。

沖縄奄美石垣島といった南西諸島に縁ある人がいる場合には、打順繰り上げも検討したいところです。

...6番から9番、そしてピッチャーについては、次の機会があればお知らせいたします。

それでは、今宵もアミューズメントスナックでお会いしましょう。

昨日も盛り上がったようですね。

のど自慢出場を逃したこちらからは以上です。

(平成26年9月6日 土曜日)

2014年8月15日

ビルメン業に欠かせない安全靴を履いてご安全にいきたいというお話

安全靴(右足)


おはようございます。

2014年8月の安全に関する記事です。

「ご安全に」は建設現場や工場においてよく聞かれる挨拶です。

安全最優先の声掛けとして広まりました。

一説にはその昔、ドイツの炭鉱夫たちの間で使われていた「ご無事で!(Gluckauf、グリュックアウフ)」という挨拶が由来とのことです。

戦後の日本にもそれがもたらされ、鉄鋼業界や電力業界、建設業界における全社声掛け運動として取り入れられるようになりました。

筆者の属するビルメン業界も、各種の機械や設備機器(機器といってもポンプやボイラーといった大掛かりなもの)を検針巡回などで取扱う性格上、安全意識を高めることはとても大切です。

そして、ビルメン業に限らず現場業務に従事する者の強い味方に安全靴があります。



安全靴は履いている人の安全を確保します



重量物の落下から足先を守るため、また釘や鋲といった金属突起物の踏抜けから特に足先を守るため、通常のスニーカーにおいては皮革や合成樹脂である足先上部を鋼板で守り、また靴の中底も鋼板で強化しているという特別な靴です。

厳密には、正式に「安全靴」と呼べるのは、JIS規格に合格したJISマーク付の靴のみになるのですが、重い鋼板の代わりに強化プラスチックを用いて鋼板に近い耐衝撃性を付与したものも、一般的には安全靴と呼んでいます。

受託した業務を適切に遂行するためには、とても大切な相棒です。

確かに重いのですが、エクササイズのための天然アンクルウエイトだと思って履いている筆者からは以上です。

(平成26年8月15日 金曜日 最終更新:平成28年8月15日 月曜日)

2014年8月12日

仕事を人に頼む時にはよい発注者になろうと努めた方が後々よいという話

日本最大級の請負事業[瀬戸大橋ケーソン]


おはようございます。

2014年8月の記事です。

さてお盆前ですが本日は会社の大きな事業構造から話を始めたいと思います。

基本「請負」業務に従事しておりますビルメン業の筆者です。

「請負」業務とは施主とか委託者とか発注者の指示意向に基づいて、期待される受託業務をこなして手数料や工賃をいただくという性格のお仕事です。

施主や委託者や発注者は、自社もしくは金主や株主のために、「経費をかけても」何かの業務を行ない、サービスの向上なり保有資産の価値向上なり通常の運営なりを担わないといけない立場の方々です。

このようなもろもろの仕事全てを自社で内製化できればいいのですが、現実問題として全ての事象に対応できるスタッフを自前で揃えることはできないので、外注という手段で業務の住み分けをするのです。

逆に中の仕事として残すものの多くはその会社の「本業」(自前スタッフで取り組む業務)ということになりましょう。

ここで大事なのは、外注しようが委託しようが、そもそもその業務は発注者委託者「自身」のためにおこなっているということです。

自身のために行っているのですから、その最終責任は当然自身にかかってくるわけであり、トラブルになっていくら立場の弱い業者を叩いたところで自らの責任が軽減されたり業者に転嫁されたりすることはないということなのです。

ここがわかっていれば、発注行為について間違うことは少なくなるでしょう。



修正ではなくてそれは変更である場合が多いかもしれない



ですが、ここの意識が薄くなると、本来、外注業者に対して「(仕様の)変更」と伝えるべきところを、思わず「修正」と言ってしまったりしてしまいます。

もともと発注側の手違いなどで「変更」を申し出なければならないところ、発注者という優越的地位を利用して、「修正して」と伝えてしまうようなことはできるだけないようにしたいものです。

業者側に、作業の不具合やミス、未達の品質サービスといった明らかな「非」がある場合は別段ですが、発注側の事情や方針が変わった時などに、「修正」などと誤魔化さずに「(こちらの事情で)変更です」と丁寧に伝えてみてください。

業者だって人間です。

やはり気持ちよく仕事をしたいものです。

人の態度は自らの鏡といいます。

業者側のモチベーションを高めて仕事をしてもらったほうが、明らかに発注側にも得にもなることを任じて、少しだけ意識してもらえたらと思います。

発注側から受注側へ、まさにエレベーターのように上下にキャリアポジションを変えて参りました、カメレオン・サラリーマンの筆者からは以上です。

(平成26年8月12日 火曜日 最終更新:平成28年8月12日 金曜日)

2014年7月18日

L字型やT字型の建物は建築するのがたいへん難しいという話をします

エキスパンションの例


おはようございます。

2017年7月の記事です。

建物を建築する場合、一番の制約条件は建てる土地の形です。

正方形またはそれに近い長方形の土地であれば大変ありがたいのですが、えてして土地の仕込み時点でそうならない不整形の土地の上に建物を建てざるを得ない場合があります。

実際にギザギザハートの子守唄のような形の土地があることは稀ですが、長方形の土地が2つ直角に隣り合い、いわゆるL字型やT字型になっている土地に賃貸マンションなどを建築しようとする場合などです。

このような土地の場合、その土地の形状に合わせて例えばL字型の建物を一棟として建築しようとすると、構造計算上非常に複雑な振動構造にしないといけなくなってしまいます。

地震の場合の揺れは、3次元ですから縦横上下とあり、建物の形状がL字型又はT字型であると、その連結部分に非常に強いねじれの力がかかってしまうことがあるのです。


L字型やT字型の建物は難しい



ですので一棟の建物としてL字型やT字型の建物を建てるのは、よほど大規模な開発でない限り避けたほうが無難だということになります。

具体的には、2棟の建物を建築し、連結部分にはエキスパンションといって鋼板を渡して連結するというような工法を取ります。

こうすると、一体の建物のように見えますが、廊下部分でちょうど列車の連結部分のように「遊び」ができますので、不意な揺れがきた場合も振動の影響が相互に及ばない(共振を防ぐ)ようにすることができるのです。

ただし2棟の建物ですから、避雷針も2つ必要という風に、1棟の建物に必ず必要な設備関係はいずれも2つあることになります。

L字T字という説明をしましたが、日本海海戦においてはT字戦法ではなく丁字(ていじ)戦法だと強調しておきたい沖ノ島参拝経験者である筆者からは以上です。

(平成26年7月18日 明日から小中学校夏休みの金曜日 最終更新:平成28年7月18日 月曜日)

2014年7月3日

玄関マットは館内への泥埃予防を図る優れものでけっこう凄いという話

玄関マット(例)

おはようございます。

じめじめとした2014年7月の記事をお送りします。

日本全国梅雨の豪雨だそうで、さまざまな防災出動がなされていることだと思います。

関係者の皆様誠にお疲れ様です。

筆者の会社もいくつかのオフィスビル・商業施設・ホテルや住宅の建物設備管理をやっておりますので、水害への備えと何か起こった時の対処というのがお客様のために大切になってきます。

ここでいうお客様とは不動産のオーナー[所有者]やオーナーの賃貸管理の代理人(Property Manager 略してPMともいいます)に限らず、オフィスに入居するテナント様や施設を利用して頂いている買い物来客者や前を通られる歩行者までも含んだ広い表現です。


雨が強い時には特に頼りになる玄関マット



さて、このように雨が強い場合、ビル内への水を含んだ土砂が入り込み、ビルの美観を損ねたり、空調機や各階カーペット敷の早期劣化の原因となったりします。

直接的な災害も痛いですが、このようにビルの長期的な予防保全の敵ともいえるこうした土砂の流入をできるだけ水際でせき止めるにはどのようにすれば良いのでしょうか。

ビル管理会社として提案させていただくとすれば、それは玄関マットを設置することです。

ビルの顔ともいえるエントランス部分に、大きな玄関マットを設置し、レンタルで定期的に交換するようにします。

こうすると、特に雨の日において、玄関口からビル内への土砂・水滴の流入を防ぐことができます。

加えて、床材が濡れることによる館内歩行者の転倒といった事故の原因も防ぐことができるのです。

さらに、各階への導入経路となる客用エレベーター内にも、同様のマットを敷くことにすれば、玄関マットと相まって、2階以上の上層階に持ち込まれる土砂水滴は劇的に減ることになるでしょう。

ビル内の快適な空間は保たれ、仕事も捗(はかど)ると思います。

レンタルマットの導入により、通常の清掃における「拾い掃き」の手間が削減され、より深度の高い清掃ができるようになるというメリットもありますので今一度ご検討いただけますれば幸いです。

ビルメンおうではなくできますればキングと呼んでいただきたい筆者からは以上です。

(平成26年7月3日 雨の強い木曜日 最終更新:平成28年7月3日 晴天)